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家屋評価のしくみ

評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点において新築するとした場合に必要となる建築費を求めるため、現地調査により確認した屋根や外壁仕上、内部仕上等に応じた再建築価格を算出し、その価格に対して、経年によって生ずる損耗の状況を反映するための補正率(「経年減点補正率」といいます。)を乗じて、家屋の再建築費評点数を算出します。

評価替え年度(「基準年度」といいます。)の前年度以前に課税された家屋の場合は、基準年度の前年度における再建築費評点数に、前基準年度からの3年間における物価水準の変動割合をあらわす再建築費評点補正率を乗じます。

令和3年度評価替えにおける再建築費評点補正率

家屋の構造 再建築費評点補正率
木造 1.04
非木造 1.07

こうして算出された再建築費評点数に、この評点数に評点1点当たりの価額を乗じることで、評価額が求められます。

令和3年度評価替えにおける評点1点当たりの価額

家屋の構造 評点1点当たりの価額
木造 0.99
非木造 1.10

令和3年度評価替えにおける例「令和2年1月2日~令和3年1月1日に新築された家屋の場合」(新増分家屋)

令和2年4月1日に新築された木造住宅を例に、令和3年度評価額を算出します。
なお、例に示している再建築価格は、あくまで例になりますので、実際には評価対象となる家屋により異なる点にご注意ください。

  • 再建築価格=10,000,000点
  • 再建築費評点数=10,000,000点×0.80(※)=8,000,000点
    ※賦課期日である令和3年1月1日時点において、新築後の経過年数が1年とされるため、「固定資産評価基準 別表第9 木造家屋経年減点補正率基準表」により、経年減点補正率は0.80となります。
  • 評価額 =8,000,000点×0.99=7,920,000円

令和3年度評価替えにおける例「令和2年1月1日以前に新築された家屋の場合」(在来分家屋)

平成13年4月1日に新築された木造住宅を例に、令和3年度評価額を算出します。
※延べ床面積1.0平方メートル当たり再建築費評点数は、 86,320点以上133,120点未満とします。(経年減点補正率に関係します。)

  • 前基準年度再建築費評点数=10,000,000点
  • 再建築価格=10,000,000点×1.04=10,400,000点
  • 再建築費評点数=10,400,000点×0.31(※)=3,224,000点
    ※賦課期日である令和3年1月1日時点において、新築後の経過年数が20年とされるため、「固定資産評価基準 別表第9 木造家屋経年減点補正率基準表」により、経年減点補正率は0.31となります。
  • 評価額=3,224,000点×0.99=3,191,760円

年数の経過した家屋の評価額が下がらないのはなぜ?

家屋の評価額には、家屋建築後の年数の経過により生ずる損耗状況による減価等をあらあわす経年減点補正率が大きく関係します。
それにもかかわらず、評価替えがあっても評価額が下がらないといったことがありますが、それは次のような原因が考えられます。

  • 経年減点補正率が限界まで下がっている。
    経年減点補正率は、家屋の構造や用途等により適用される基準表が異なり、基準表によって減価の程度も異なります。
    しかしながら、どの基準表においても、経年減点補正率の下限は「0.20」となっています。
    つまり、どんなに年数を経過した家屋であっても、経年減点補正率が0.20に達した場合は、それ以上年数の経過による減価はないものとされます。
    これが、評価額が下がらない要因のひとつです。

  • 建築物価が高騰している。
    在来分家屋の評価額を算出するにあたっては、前基準年度からの3年間における物価水準の変動割合をあらわす再建築費評点補正率が関係します。
    過去に建築物価の上昇が続いたことにより、再建築費評点補正率が上昇し、経年減点補正率による減価を加味してもなお評価額が下がらないことがあります。
    ただし、評価替えにより算出した評価額が前年度の評価額を超える場合は、前年度の評価額に据え置かれる仕組みになっているため、評価額が下がらないことはあっても上がることはありません。

家屋を取り壊したときは

家屋を取り壊したときは、取り壊した翌年度から固定資産税が課税されませんので、家屋滅失届 を税務課資産税グループにご提出ください。
また、建物取り壊し証明書等、取り壊した年月日が確認できるものがあれば、あわせてご持参ください。
提出後、必要に応じて税務課職員が現地調査等により、取り壊しの事実を確認します。

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問い合わせ先

このページに関するお問い合わせは税務課 資産税Gです。

本庁1階 〒311-0192 茨城県那珂市福田1819-5

電話番号:029-298-1111(内線162・163・164)

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